Л. Чубук, канд. экон. наук, доц. КНУ имени Тараса Шевченко, Киев МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК ДИСКОНТА И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, АДЕКВАТНЫХ РЫНОЧНЫМ УСЛОВИЯМ

Проанализированы существующие методы определения ставок дисконта и капитализации для оценки доходной недвижимости с точки зрения их распространенности, преимуществ и недостатков использования. Выделены альтернативные методы определения ставок дисконта (метод Галасюка). Приведены рекомендации относительно приближения расчетных значений ставок дисконта и капитализации к реальным рыночным данным. Предложено, в частности, расширение использования фактических данных относительно уровня ожидаемой отдачи на вложенный капитал. Приведены фактические данные по ставкам капитализации для рынка офисной, коммерческой, складской недвижимости столицы Украины за период с 2008 по 2013 гг., свидетельствующие о значительной волатильности показателей инвестиционной отдачи. Обоснована необходимость повышения размера корректировок цены предложения до уровня 18 – 20% при расчете ставок капитализации по методу рыночной экстракции. Пропагандируется учет дополнительных рыночных факторов при построении ставок рекапитализации по методу Инвуда, а именно: ежегодные темпы прироста (снижения) арендного дохода от недвижимости; ежегодные темпы прироста (снижения) цены объекта недвижимости; процент снижения цены объекта недвижимости вследствие износа по всем причинам (отличающийся от полного износа за весь период использования).

Ключевые слова: оценка недвижимости; доходный поход; ставка дисконтирования; ставка капитализации; ожидаемая ставка доходности на вложенный капитал.

DOI: http://dx.doi.org/10.17721/1728-2667.2013/151-10/12

References
  1. Drapikovskyi O., Ivanova, I., 2011. Problema nevyznachenosti na rynku nerukhomosti. Visnyk otsinky, №2, ss. 34-37. (ukr.).
  2. Damodaran, A., 2004. Investitsionnaya otsenka. Instrumentyi i tehnika otsenki lyubyih aktivov. Moskva, Alpina Biznes Buks, 1342 s. (rus.).
  3. Kamnev I.M., Zhulina A.Yu., 2012. Metodyi obosnovaniya stavki diskontirovaniya. Problemyi ucheta i finansov, №2 (6), ss. 30-35. (ukr.).
  4. Leyfred L.A., 2009. Metod pryamoy kapitalizatsii. Obobschennaya model Invuda. On-layn biblioteka otsenschikov. http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
  5. Mihaylets V.B., 2005. Esche raz o stavke diskontirovaniya v otsenochnoy deyatelnosti i metodah dohodnogo podhoda. Voprosyi otsenki, №1, ss. 2-13. (rus.).
  6. Savelev, A.V., 2012. Metod ryinochnoy ekstraktsii dlya obosnovaniya koeffitsienta kapitalizatsii. Ekonomika nedvizhimosti. Otsenka. Byulleten RWAY, sentyabr, №210, ss. 160-166. (rus.).
  7. Lebed N.P., Mendrul A.G., Lartsev V.S. i dr., 2003. Otsenka imuschestva i imuschestvennyih prav v Ukraine: monografiya. Kiev, OOO “Informatsionno-izdatelskaya firma “Print-Eksperss”, 715 s. (ukr.).
  8. Momot, T.V., 2007. Otsinka vartosti biznesu: suchasni tekhnolohii. Kharkiv, Faktor, 224 s. (ukr.).
  9. Yevtukh, O.O., 2005. Otsinka nerukhomosti v ipotechnomu kredytuvanni. Avtoref. dys. kand. ekon. nauk: 08.04.01. Kyiv, NAN Ukrainy, Instytut ekonomichnoho prohnozuvannia, 19 s. (ukr.).
  10. Voronin, V., 2009. K voprosu o vzaimosvyazi mezhdu stavkoy diskonta i stavkoy kapitalizatsii. Visnik otsInki, №4, ss. 32-38. (rus.).
  11. Galasyuk, V., Galasyuk, V., 2007. O stavke diskontirovaniya i prirode ekonomicheskih riskov. Finansovyiy director, №10, ss.69-79. (ukr.).
  12. Huk, O.V., Hryshenko, A.O., 2012. Vitchyznianyi ta zarubizhnyi dosvid udoskonalennia metodyk vyznachennia stavky dyskontuvannia. Ekonomichnyi prostir, №68, ss. 173-179. (ukr.).
  13. Zubareva, N., 2009. Opredelenie koeffitsienta kapitalizatsii. Visnyk ocinky, №2, ss. 24-39. (rus.).
  14. Kurylenko, T.P., Khrustalova, V.V., 2009. Problemy vyznachennia stavky dyskontuvannia. Zbirnyk naukovykh prats “Teorii mikro-makroekonomiky” pry Akademii munitsypalnoho upravlinnia, vyp. 32, ss. 43–51. (ukr.).
  15. Stavki kapitalizatsii kommercheskoy nedvizhimosti v Kieve, % (po dannyim Colliers International), 2012. Kommersant’-Ukraina. Prilozhenie №175, 01.11.2012. http://www.kommersant.ua/doc-rss/2057683 (ukr.).
  16. Kiev City Profil, 2012. Kiev, February 2012, 15 p. http://www.joneslanglasalle.ua/ (ukr./engl.).
  17. Obzor ryinka kommercheskoy nedvizhimosti Kieva. Itogi 2012. Kiev, Joneslanglasalle, 14 p. http://www.joneslanglasalle.ua/ (ukr./engl.).
  18. Antonova A., 2013. Analiz ryinka kommercheskoy nedvizhimosti v g. Kiev (pervoe polugodie 2013). http://pravotoday.in.ua/ru/blogs/2054/829/ (ukr.).
  19. Rubanov O., 2011. Tendentsii na rynku komertsiinoi nerukhomosti. http://blog.liga.net/user/rubanov/ article/6880.aspx (ukr.).

Загрузить

  • pdf 151_12
    Размер файла: 373 kB Кол-во скачиваний: 148